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    怎样才能做好固定资产担保的融资中介业务

       怎样才能做好固定资产担保的融资中介业务
    通过对固定资产抵押担保的中介融资业务知识的学习,结合平时眉山融易融资理财公司融资中介项目工作的业务实践,笔者现就固定资产抵押的中介融资业务谈点初浅认识。
    我市融资中介行业目前发展方兴未艾,全市从2013年眉山融易融资理财咨询服务有限公司第一家成立融资中介公司,发展到目前有小额贷款公司、担保公司、融资中介公司达到50多家,仅融资中介公司就有10余家。党的十八届三中全会将提出以市场导向为主题的一系列金融改革措施,这无疑将会给中介融资行业带来美好的春天。国家主张以创新的融资模式和金融产品,解决中小企业融资难问题,就是因为中小企业自身信誉差、实力弱、担保条件难以满足大银行贷款条件所致。由此可见,关键还是担保问题。融资模式的创新,说到底就是担保方式的创新。融资产品的创新,说到底也是担保方式的创新。作为固定资产抵押的融资产品这是最简单的,也是技术含量低但最安全的模式,所以我们融资中介公司在开展业务工作中使用这种模式也是最多的。
    固定资产,是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产、经营主要设备的物品,单位价值在2000元以上,并且使用期限超过两年的,也应当作为固定资产。固定资产抵押,即固定资产担保,就是对借款人提供的固定资产,比如房屋通过市场评估,计算出房屋市场价值,再按一定比例计算出抵押权值,以抵押权值确定借款的额度。我们中介的标的物一般圈定在房屋不动产范畴。以出借人或其代表作为抵押权人,与抵押人即借款人签订《抵押合同》或《最高额抵押合同》,为《借款合同》的债务承担偿还责任的连带责任担保,也就是法律意义下的书面抵押合同。
    要做好固定资产抵押担保融资中介业务工作,我们必须注意以下几点:
    1.确保固定资产权属审查无争议,评估值一定要比市价略低。估价方法:参照同区位、同类物业二手交易信息;考虑抵押物所处的市场背景因素,按建造成本、购置成本估价。
    2.在对抵押物进行评估时,抵押值折扣系数一般为0.5—0.6之间。在这个区间内,口岸好的高于口岸差的,变现易的高于变现难的,用途宽泛的高于用途狭窄的。
    3.《土地使用权证》必须与《房产证》同时过户到抵押权人头上,在房管部门办理他项权证。
    4.借款人或担保人应出具《股东会决议》,为借款抵押的担保行为负责。《股东会决议》应当由股东亲自签字并按手印,确保合同文书的真实、合法。
    5.如公司《章程》依《公司法》规定“不得以公司财产为股东担保”,须审查被担保对象是否属于担保人(企业)的股东。
    6.最好是抵押期长于借款期限,一般为1年期,并约定担保责任期限至被担保债务全部结清为止。
    7.此外,还应注意对借款人资信、还款来源可靠性审核。如借款人或企业法人征信记录,法定代表人个人信用记录,房屋资产的两证,多个股东资产权属的股东协议,借款人有哪些经营性资产,主要收入来源于哪些资产,目前经营情况、财务状况是否正常等,注意审核它的真实性,对借款人的第一还款来源进行评估,确定有可靠、稳定的还款来源保障。

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